据媒体报道,北京市房地产交易管理网官方公布,6月北京共有8个商品住宅新项目入市销售,每平方米以最高3.7万元、最低2.2万元的价格开盘。但是,截至6月21日,在新取得预售许可证的楼盘中,有5个出现了零成交,楼市惨淡陷入了从未有过的尴尬。“零成交”现象再度引发网友对房价走势的讨论。
成交量下降是假摔？
有网友说,从政府提供的数据来看,整体平均房价确实有所下降,因为最近卖的都是远郊和中低端的房子。交易结构改变而带来的价格变化,对老百姓没有实际意义,对政府的政策参考同样意义不大。
价格的结构性下调,除了受到开发商推盘结构和速度的影响外,主要的还是因为,新政之后,开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。
开发商或者抑制调价的欲望,或者干脆推后开盘,反正市场形势也不明朗。难以确认究竟有多少楼盘因此而调低开盘价或者不开,有基于对形势的判断自行退场的,也有被动的选择。
这样就导致一个假象,成交量确实在下降,而且下降幅度很大,以至于各个楼盘被迫打折。事实上,成交量下降只不过是因为一手房的开盘量大大降低所致,与整个楼市的萎靡无关。
另外,由于各地已经将保障性住房作为一项重要任务来处理,商品房用地相对来说减少了很多。但是,在中国期望保障性住房的人群基本上是属于无论如何都无法买得起商品房的人群并非楼市的有效需求的范畴,因此,保障性住房无法减少商品房的需求范围,市场无法掩饰楼市的真相。
鉴于以上情况,这一轮的房价打折促销和售房量的下降,只不过是一次楼市的假摔,整个市场还没有降价的沃土,不能证明房价马上就要降价。要想让楼市处于合理状态,还必须得提升政府信用度,建立持房成本约束机制,消除投机性囤房“黑洞效应”。
“房价最终会下行”
署名为“彼岸的花朵”的博主说,关于中国房价是否会向下调整已无须太多争论。如果本轮调控再次失败,政府在调控楼市的公信力将会彻底丧失。
从以往经验来看,以差别化信贷为核心的政策组合曾在2008年产生过巨大威力,被证明是短期内调控楼市最有效的手段之一。而本轮宏观调控中,诸如二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款、认房又认贷等政策,显然比上轮调控更为严厉。
这些从抑制需求出发的调控措施,在最近两个月已经严重影响到楼市成交量。但是,部分城市在成交量创下新低的同时,房价却维持在高位,这种量价背离的状况仍将持续相当一段时间,与股市相似,房地产市场在一个点位的盘整不可能长久。房价最终还是会选择与成交量相匹配,因此会向下突破。
能否下降30%
有网友说,房价下降30%不算暴跌,这是因为:一是与去年的房价上涨相比,很多地区的上涨幅度绝对达到100%以上;二是与房屋的成本比,房价实在是太贵了,建筑成本只有大约2000元/平方米,构成高房价的主要因素,是那些非建筑成本,都是有很大的压缩空间;三是人们的收入房价比。北京普通人一年的工资不够买1平方米住房,这样的房价实在太高,下跌30%能对解决人们的购房问题有多大的作用？
另有网友称,一是房价必降,幅度在30%左右,否则政府信誉再次受损;二是在房产交易和持有阶段的相关税种出台前,房价不可能降得太快;三是上述税种至少在个别城市实施后,房价开始缓降,抄底资金会受到警示而不敢大胆出手,则地方政府开始由土地财政向房产财政过渡,房产作为投资的作用逐步降低并趋于正常,这也是政府所希望达到的。
