租赁合同的效力规定于《合同》,根据《合同法》的规定,其特别效力主要体现在以下三项:

1、买卖不破租赁

买卖不破租赁的原则也叫做租赁权的权效力,《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这一条就是“买卖不破租赁”的原则,它突破了合同相对性原则,使租赁权具有了物权效力,即对抗第三人的效力。这种现象可以叫做“债权物权化”。

2、房屋承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权势指在出租人出卖出租的房屋时,承租人享有的在同等条件下优先购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”而根据相关的司法解释及部委规章,房屋所有人应该提前三个月通知承租人,由承租人决定是否购买,在同等条件下,承租人有优先购买权。

3、房屋承租人的共同居住人的继续租赁权

《合同法》第234条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”租赁权作为与承租人人身有关的专属性债权,是不能继承的,但是在租赁合同中,与承租人共同居住的人享有在租赁房屋中居住的权利,因此为了保障这些特定人的权利,法律允许与承租人生前共同居住的人按照原租赁合同租赁该房屋,但是应当办理续租手续,变更承租人。